Как проверить чистоту сделки и что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Самое важное, что нужно знать при покупке квартиры

Самое важное при покупке любой недвижимости – это документы

Покупаете вы новостройку или квартиру на вторичном рынке – документы это первое, на что стоит обращать внимание. Квартира на вторичном рынке – это право владения и распоряжения имуществом

Квартира от застройщика до сдачи дома – это обещание застройщика наделить вас правом собственности после сдачи дома в эксплуатацию.

Нет никакого значения, где расположена недвижимость и какая у неё стоимость, если есть проблемы с документами. Это может быть квартира в центре города за 10 тысяч долларов.

Но какая разница, если вы не сможете там жить из-за проблем с документами. Поэтому в первую очередь обращайте и проверяйте документы и только потом стоит оценивать всё остальное и думать о проведении сделки.

Что будет, если не знать про документы и покупать квартиру эмоциями

Мы согласны, что иногда эмоции преобладают над разумом и расчётом. Некоторым людям сложно думать о документах, когда нравится и цена, и расположение, и вид из окон и даже сам продавец. Но что будет, если купить квартиру с проблемными документами.

Расскажем на реальном примере, который тиражируется в последнее время по Одесским новостным ресурсам.

В 2020 году следователи прокуратуры сообщили о подозрении мошеннице, которая по поддельной доверенности от собственника продала 8-ми комнатную квартиру в центре Одессы на Дерибасовской. Цена ошибки для покупателя составила практически 3 миллиона гривен или 105 тысяч долларов.

И теперь не имеет никакого значения, сколько там комнат было и где вообще расположена квартира. По этому делу будет суд и в итоге, скорее всего, у мошенницы имущества не окажется и денег тоже. Она уже поделила общий заработок с сообщниками. Покупатель с большой долей вероятности потеряет всю оплаченную за покупку сумму.

Переход права собственности оформлялся у нотариуса, а в сделке, скорее всего, присутствовали риэлторы. И как вы видите из материалов дела, всё равно покупатель остался и без денег и без квартиры, потому что использовать он её не может – это собственность предыдущего хозяина.

Кто виноват в сложившейся ситуации с квартирой

Виновных определит суд, но это конечно мошенница или группа лиц, которые организовали подобную махинацию. Им грозит до 12 лет лишения свободы. И к виновным можно причислить всех связанных со сделкой людей, включая самого покупателя.

Стоит искать ошибки в первую очередь в себе. Доверие – полезная штука, но посредники могли быть в доле, потому что они просто продавали квартиру и были заинтересованы в сделке, чтобы получить свою комиссию.

Покупатель просто не обладал знаниями, что аферы на вторичном и первичном рынке в Украине – это не редкость и стоит проверять документы перед покупкой. Но всякое случается в жизни и никто не идеален. Всё приходит с опытом. Получился очень дорогой опыт.

Нотариуса, если он не был в числе подельников мошенницы, напрямую нельзя обвинить. Согласно статье 27 Закона Украины «О нотариате» нотариус не несёт ответственности в случае предоставления ему заведомо ложных данных.

Это могут быть поддельные, не действительные документы, не правдивая информация, ложные свидетельства относительно лиц, права и интересы которых могут ущемляться – детей, супругов, родственников.

Его задача была провести сделку и просто оформить переход права собственности, что как мы видим и произошло. А дальше, при возникновении таких ситуаций, на квартиру просто накладывается арест и дальнейшие действия определяет суд.

По статистике за 2019 год каждая 10 квартира в Украине – рискованное вложение денег. Но люди всё равно попадают в руки к мошенникам, потому что не заботятся о документах.

Доверенное лицо

Если от имени продавца действует представитель по доверенности, то выясните его личность. Убедитесь в том, что собственник квартиры жив-здоров, иначе вы рискуете стать жертвой мошенников. Выясните, почему отчуждение недвижимости происходит по доверенности. Причины должны быть для вас очень убедительными.

Затем обратите внимание на саму доверенность. Она обязательно должна быть удостоверена нотариусом

При этом важно проверить срок, на который выдан документ. А также объем полномочий представителя, из которых должно однозначно следовать, что он действительно имеет право заключать именно такую сделку, о которой идет речь, и с определенным объектом недвижимости

И, наконец, убедитесь у нотариуса, выдавшего доверенность, не отзывалась ли она, да и была ли вообще выдана.

Проверка участников и посредников сделки купли-продажи

Помимо документации на объект недвижимости важно, что проверить при покупке квартиры – это личности продавца и физических или юридических лиц, сопровождающих сделку

Проверка продавца

Удостоверение личности продавца (общегражданский паспорт) – первый документ, который нужно проверить при покупке квартиры на официальном сайте МВД РФ по списку недействительных паспортов. Следующий шаг – сверка ФИО в паспорте с ФИО собственника, значащемся в выписке ЕГРН. Ошибочное занесение хотя бы одной буквы чревато проблемами, которые продавцу придётся решать в суде, поскольку документально он не является владельцем из-за чужой ошибки.

На сайте федеральной службы судебных приставов следует узнать информацию:

  • о невыполнении кредитных обязательств;
  • о задолженности по штрафным санкциям и алиментным платежам;
  • об ограничении права распоряжения имуществом;
  • о возбуждении процедуры банкротства;
  • не находится ли в розыске по подозрению в совершении преступления.

Советы при покупке квартиры на вторичном рынке специалистов – потребовать справку из психоневрологического диспансера о состоянии психического здоровья у собственника. Отсутствие документа позволяет родственникам оспаривать сделку в судебном порядке по причине недееспособности продавца.

Проверка поверенного

Риски покупки квартиры, которая реально не продаётся, возрастают при действии от имени продавца доверенного лица. Даже оформив доверенность с определённым сроком действия, доверитель на следующий день вправе её аннулировать, а документ на руках доверенного лица не отражает сущности.

Каждый день снятую копию доверенности необходимо проверять на официальном сайте нотариальной палаты на предмет отмены. Паспорт подлежит проверке на статус недействительных российских паспортов аналогично удостоверению личности продавца.

Проверка риелтора

Имидж агентства, опыт на рынке недвижимости – вот на что нужно обратить внимание при сотрудничестве с риелторскими компаниями. Для того, чтобы узнать зарегистрирована ли компания, необходимо зайти на сайт ФНС

При желании и возможности можно обратиться в Российскую Гильдию Риелторов – сертифицированную организацию, постоянно отслеживающую изменения законодательства в сфере недвижимости.

Абсолютной гарантии «чистоты» сделки риелторы не дают. Прямая обязанность – посредническая «миссия», заключающаяся в подборе жилья и заканчивающаяся оформлением документов и получением гонорара за оказанные посреднические услуги.

Оценка стоимости квартиры

Неопытному продавцу, чтобы определить стоимость имущества, нужно будет выбрать два варианта, чтобы не продешевить с ценой или, наоборот, слишком ее не завысить.

Первым способом оценки квартиры является обращение за помощью к оценщикам, которые за определенную сумму своих услуг определят точную стоимость недвижимости.

Второй вариант оценки заключается в самостоятельном анализе, основываясь на информацию о рыночной стоимости похожих объектов. Что это значит? Продавцу необходимо осуществить мониторинг цен на квартиры, которые попадают под аналогичное описание его собственной. Источниками информации будут крупные сайты города и объявления в местной газете

Нужно выбирать только средние цены, не беря во внимание самые дорогие или самые дешевые варианты

Располагая собственными среднестатистическими данными из источников, к выявленной стоимости необходимо добавить 20% и предлагать такую цену потенциальным покупателям. Если спрос на квартиру будет активный в течение недели, то стоимость можно повышать еще на 5-10%. В противном случае, если ответная реакция будет отсутствовать, то цену нужно понижать на те же 5-10%.

Условия оценки недвижимости:

количество комнат (чем больше комнат, тем выше стоимость квартиры)

Внимание! Нужно учитывать взаимосвязь цены и квадратного метра, ведь чем больше площадь жилья, тем ниже цена за один квадратный метр. Это связано с тем, что однокомнатные квартиры считаются самыми популярными в настоящее время, поэтому представляют собой самую дорогую недвижимость с высокой ценой за один квадратный метр.)

  • площадь;
  • метраж кухни (если меньше 10 квадратных метров, то стоимость снижается)
  • планировка;
  • этаж (преимущество принадлежит средним этажам);
  • наличие прилегающей территории;
  • тип сооружения и год строительства дома;
  • наличие лифта;
  • ремонт жилья;
  • тип отопления, наличие горячей воды;
  • наличие инфраструктуры (магазин, детский садик, школа, вокзал и др.);
  • местность.

После рассмотрения всех важных пунктов относительно оценки недвижимости, продавец взвесит все преимущества и недостатки и сформирует конечную стоимость, чтобы быстро продать квартиру.

Необходимый пакет документов для продажи квартиры

Важным этапом подготовки считается формирование пакета документов, который как раз будет регулировать юридическую сторону вопроса, связанного с продажей недвижимости.

В 2018 году требуется следующий перечень документов:

  1. Документ удостоверения личности (паспорт, удостоверение личности офицера, свидетельство о рождении, военный билет);

Важно! Если собственником недвижимости является несовершеннолетний в возрасте 14 – 18 лет, то он должен предоставить два документа – паспорт и свидетельство о рождении.

  1. Свидетельство о государственной регистрации имущества и другие правоустанавливающие документы на владение недвижимостью.
  2. Нотариально заверенное согласие супруга/супруги (в случае покупки/получения имущества в браке).
  3. Кадастровый и/или технический паспорт (берется в БТИ).
  4. Нотариально заверенное согласие от органов опеки, если собственником является ребенок.
  5. Справка из домовой книги и документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным услугам (эти справки берутся уже после оформления договора купли-продажи, так как действительны один месяц).
  6. Доверенность (в случае совершения сделки через представителя продавца).
  7. Договор купли-продажи.

Рассчитывая только на собственные силы, не привлекая услуг посторонних организаций, продавец должен подготовить пакет документов заранее, так как сроки получения некоторых справок «на руки» варьируются от одной до трех недель.

Наличие всех документов ускорит процесс оформления контракта и продемонстрирует покупателю компетентность противоположной стороны в вопросе – как правильно продать квартиру самостоятельно.

Месторасположение квартиры

Приобретая жилье, необходимо все тщательно взвешивать

Важно, чтобы удобно было не только внутри, но и снаружи

Поэтому первое, на что стоит обратить внимание, — это район города, где расположена квартира. Кроме таких важных характеристик, как близость к местам работы, учебы, простота выезда на дачу, нужно учитывать инфраструктуру района:

  • владельцам автомобилей следует оценить наличие стоянки и свободных машиномест;
  • если вы регулярно пользуетесь услугами общественного транспорта, желательно, чтобы метро или автобусная остановка находились в шаговой доступности;
  • не лишним будет наличие продуктового рынка или крупного магазина;
  • подумайте о самых маленьких членах семьи – детская площадка или сквер у дома будут очень кстати, да и близкое расположение садика или школы также играют важную роль;
  • если вы любите заниматься спортом, посмотрите, нет ли поблизости фитнес-клуба, тренажерного зала или бассейна;
  • не забывайте про детскую и взрослую поликлинику.

Подбираем вторичное жилье: основные риски

Квартира-вторичка приобретается у хозяев (текущих собственников) с участием риелтора или напрямую. Саму жилплощадь можно внимательно осмотреть уже при первой встрече на предмет изношенности, состояния инженерных коммуникаций. Необходимо задать все интересующие вопросы владельцу жилья, но только лишь этим не стоит ограничиваться.

Сколь бы привлекательным ни казалось выбранное жилье, при всем обаянии его продавца, всегда необходимо учитывать три основных риска

На самом деле, обойти всевозможные «подводные камни» при покупке не так уж сложно, если действовать внимательно и соблюдать определенные правила предосторожности.. Итак, вот эти риски:


Итак, вот эти риски:

  • возможность потерять квартиру, едва купив ее, причем, с высокой вероятностью не вернуть назад потраченные деньги;

  • вместе с правом владения есть вероятность заполучить и какое-либо обременение (необходимость оплачивать коммунальные задолженности, выплачивать долги, пр.);

  • не исключено, что придется мириться с тем, что третьи лица, в счет которых наложено обременение, могут по закону занимать часть жилплощади.

Прежде всего, конечно, стоит тщательно проверить квартиру на предмет технических недостатков, которые могут существенно сказаться на комфортности проживания, обратить внимание еще и на оконные, дверные конструкции, состояние пола, инженерных систем. Наличие серьезных изъянов станет поводом для прекращения диалога еще до проверки документов, связанных с правом собственности.

Если техническая сторона устраивает, а на некоторые недостатки решено закрыть глаза (или договорились о скидке), стоит внимательно ознакомиться с документами собственника и историей квартиры, узнав, каким образом она досталась нынешнему владельцу. Здесь должно действовать «золотое правило покупателя», придерживаться которого рекомендуют юристы, имеющие опыт сопровождения сделок с недвижимостью.

Оно заключается в том, чтобы не принимать на себя любые риски, связанные с сомнительной или неблагополучной историей жилой площади, а оставить эту возможность продавцам.

Сама сделка купли/продажи должна быть юридически выверенной, причем важно помнить, что нотариальное заверение – только хорошая возможность снизить риски, но не панацея от дальнейших судебных разбирательств. В перечень обязанностей государственного представителя входит проверка правильности и достоверности текущих документов, а не всей истории квартиры, а значит — он может понятия не иметь о прежних нарушениях.

Предлагают прописать в договоре цену ниже реальной

Если продавец не хочет платить налог с продажи и просит вас написать в договоре меньшую цену, чем вы на самом деле отдадите ему за квартиру, это может обернуться проблемами. Почему надо отнестись настороженно к заниженной цене в договоре
Если вы потом захотите расторгнуть сделку, продавец вернет вам только сумму по договору. Также вы можете не получить всю сумму налогового вычета, которую получили бы, указав фактическую стоимость квартиры в договоре. Если берете жилищный кредит для покупки квартиры, банк может узнать о несоответствии цены фактической, и той, что прописана в договоре, и отказать в ипотеке.

Какие вопросы надо задавать? 10 самых правильных вопросов

  1. Кто владелец продаваемой недвижимости?

    Зачем спрашиваем: нужно обсуждать сделку и подписывать документацию непосредственно с хозяином собственности, а не сторонними помощниками.

  2. Как квартира появилась во владении нынешнего хозяина, зарегистрирована ли она официально?

    Зачем спрашиваем: чтобы впоследствии сделка не была признана недействительной, недвижимость должна быть зарегистрирована в Росреестре в соответствии с требованиями закона. Отсутствие правоустанавливающих документов чревато признанием сделки безосновательной.

  3. Кто прописан в квартире на данный момент, был ли кто-то выписан после того, как жилье перешло в собственность нового владельца?

    Зачем спрашиваем: чтобы избежать появления в квартире нежелательных жильцов, вроде вернувшегося из заключения брата или бабушки, после лечения в психоневрологическом пансионате.

    За пропиской несовершеннолетних, зарегистрированных на данный момент в квартире, также следует проследить: их права должны быть соблюдены, иначе позже они будут иметь повод предъявить претензии.

  4. Каково семейное положение владельца квартиры?

    Зачем спрашиваем: если продавец состоит в браке, второй супруг должен дать официальное согласие на продажу недвижимости. Если на данный момент владелец разведен, следует уточнить, как соотносятся между собой даты развода и покупки жилья.

    На жилье, приобретенное в период брака, имеют права оба супруга, даже если они не поживали вместе в момент покупки, а брак существовал исключительно на бумаге.

  5. Существовали ли иные претенденты на получение недвижимости в собственность или на пользование ею в момент ее приобретения?

    Зачем спрашиваем: если третье лицо имело или пыталось реализовать через суд право пользования или собственности относительно жилья, не исключено, что оно имеет возможность и сейчас оспорить сделку и предъявить права на недвижимость.

  6. Существуют ли какие-либо обременения на данную квартиру?

    Зачем спрашиваем: нужно знать, не находится ли недвижимость в залоге у банка, нет ли действующих судебных споров относительно нее, нет ли каких-нибудь упоминаний об ограничениях пользования квартирой в договорах. Большим сюрпризом для нового владельца может стать наличие договора пожизненного содержания прошлого владельца.

  7. Долго ли владеет недвижимостью теперешний хозяин?

    Зачем спрашиваем: нас интересует, прошел ли период срока исковой давности (обычно он составляет 3 года).

    В течение этого времени претенденты на квартиру, или лица, считающие свои права ущемленными вступлением в права настоящего собственника жилья, могут предъявить свои претензии и оспорить сделку. В некоторых случаях такая возможность сохраняется и по прошествии трех лет.

  8. Владелец только продает квартиру или одновременно заключает сделку о покупке другой?

    Зачем спрашиваем: если первый случай не вызывает вопросов, то второй свидетельствует об альтернативной сделке. Одновременно должны быть заключены два договора: о продаже одной квартиры и покупке другой.

    Такая сделка является более сложной технически, имеет больше действующих сторон-участников и требует совпадения большего количества факторов. Она будет более затянутой по времени подготовки и проведения.

  9. Договор о продаже недвижимости будет заключен лично владельцем или его представителем по доверенности?

    Зачем спрашиваем: покупка квартиры по доверенности предоставляет широкие возможности для предъявления претензий в будущем. Кроме того, такие сделки лидируют в списках мошеннических схем с недвижимостью. Не стоит соглашаться на покупку через доверенное лицо, если есть возможность этого избежать.

  10. Кто ближайшие соседи по площадке и по этажам?

    Зачем спрашиваем: семейство асоциальных личностей над головой может быть не только неприятным, но и опасным. Стоит познакомиться с соседями заранее – хотя бы заочно.

О том, какие вопросы стоит сразу задавать продавцу, чтобы в будущем избежать неприятных ситуаций, мы рассказывали здесь.

Юридические нюансы

Основные проблемы обычно возникают с юридической точки зрения. Например, неправильно составленный договор купли-продажи недвижимости, наличие несовершеннолетних собственников, запрет на продажу имущества и другие. Поэтому мы начнем разбирать будущие проблемы именно с юридической стороны.

Проверка ЕГРН

ЕГРН – это единый государственный реестр недвижимости, по выписке из которого можно узнать количество собственников, кадастровую стоимость недвижимости, статус обременения и другую информацию.

Заказать выписку из ЕГРН можно на официальном сайте Росреестра. Стоимость выписки для физических лиц составляет от 300 рублей. Бесплатно проверить некоторые данные можно на стороннем сервисе проверки недвижимости (rosreestr.net), однако более расширенные, в том числе проверка на обременение или арест, – только платно.

О том, на какие нюансы следует обратить внимание в выписке ЕГРН нам рассказал руководитель сервиса Контур.Реестро Константин Ташлыков

В отношении квартиры, полученной недавно по дарственной или в наследство, следует иметь в виду, что, может быть, в ближайшее время объявятся и другие собственники или наследники объекта недвижимости. И решение суда при споре будет почти гарантированно в пользу наследников, а договор купли-продажи признают недействительным.

Сбор справок

Следующий этап – это сбор всевозможных справок. Причем потенциальный покупатель не может их собрать самостоятельно, это может сделать только продавец квартиры.

Справки нужны для того, чтобы исключить спорные ситуации с другими членами семьи. К таким справкам относятся:

  1. о вступлении в брак и о разводе;
  2. о регистрации и снятии с регистрации;
  3. о психическом состоянии.

О том, что такие справки нужны, и о том, как их получить, рассказал Константин Ташлыков:

В свою очередь Антон Гусев из бюро «КРАСС-Практик» рассказал, как недобросовестные продавцы могут вернуть деньги при непредоставлении справки от психиатра:

Если собственник продает квартиру через доверенное лицо, то стоит проверить законность доверенности, а также период действия доверенности и передаваемый перечень прав. Если срок действия доверенности уже истек или в перечне передаваемых прав не указана возможность распоряжения имуществом доверителя, в том числе и продажа, то такую квартиру нельзя покупать.

Проверить действительность нотариальной доверенности можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты. Более подробно о работе с этим сервисом вы можете прочитать в нашей статье.

Изучение информации из открытых данных

Некоторую информацию покупатель может посмотреть самостоятельно в открытых источниках. На это в своих интервью обратили наши эксперты Константин Ташлыков и Александр Сотников. Список сайтов следующий:

  • МВД РФ. Проверка подлинности паспорта по серии и номеру.
  • Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве. Банкротство физических лиц, индивидуальных предпринимателей и организаций.
  • Федеральная служба судебных приставов. Наличие исполнительных производств, причина и сумма задолженности.
  • . Наличие судебных производств. Если ранее человек участвовал в делах о мошенничестве в качестве ответчика, то стоит сразу отказаться от заключения договора купли-продажи.

Если у покупателя возникло сомнение в отношении планируемой сделки, то лучше обратиться к нотариусу, юристу или в риелторскую фирму. Специалисты проконсультируют о возможных рисках при покупке той или иной недвижимости.

Как формируется цена за квадратный метр?

В строительной компании BI Group выделяют несколько основных факторов:

  1. Класс жилья, по которому определяется высота потолков, число квартир на площадке, качество стройматериалов.
  2. Локация и инфраструктура – жильё в центре города, как правило, стоит дороже, и это связанно с ценами на землю.
  3. Количество этажей и квартир на площадке – чем меньше, тем дороже.
  4. Готовность жилья – чем ближе новостройка к сдаче, тем выше стоимость квадратного метра (первичка).

Квартира на начальной стадии строительства дома, говорят в BI Group, будет стоить меньше, чем после ввода в эксплуатацию.

Рассчитывать на снижение цены к моменту окончания строительства в BI Group не советуют, так как даже если застройщик не всё реализовал по договору долевого участия, то после сдачи в эксплуатацию появляется спрос на квартиры под ипотеку.

Специалист по недвижимости агентства «Домой» Нуржан Бектасов рассказывает, что порядка 70% затрат на возведение дома составляют покупка строительных материалов, оплата труда и прохождение экспертиз.

«В цену за квадратный метр, в первую очередь, входит фонд оплаты труда. И мы говорим именно об инженерах, которые разрабатывают и работают над проектами. У крупных строительных компаний есть плановый технический отдел. Их содержание стоит дорого. Также в стоимость входит покупка земельного участка, строительных материалов. К примеру, кирпичный дом будет несколько дороже», – сказал эксперт.

По его словам, в среднем доходность проекта составляет около 30%. Несколько лет назад этот показатель мог достигать и 50%.

В августе 2019 года онлайн-площадка по продаже недвижимости Homsters совместно со строительной компанией BEK опубликовала результаты совместного исследования. Выяснилось, что в структуре себестоимости квадратного метра больше половины занимают расходы на строительные материалы. Исследователи привели точные данные по разбивке затрат (от большего к меньшему):

  • строительные материалы – 53%;
  • фонд оплаты труда – 17%;
  • покупка земельного участка – 9%;
  • покупка/аренда техники – 6%;
  • реклама – 5%;
  • проведение коммуникаций – 4%;
  • разработка проекта – 3,5%;
  • благоустройство и озеленение – 2%;
  • остальное – 0,5%.

За основу анализа взяты новостройки среднего ценового сегмента в крупнейших городах Казахстана, где квартиры сдаются в эксплуатацию в чистовой отделке.

Важно проверить застройщика — советы

Важно! Проверка застройщика — ответственное дело, ведь от решения сотрудничать с ним может решиться участь вложенных в не построенную квартиру средств.

Ни один покупатель не захочет быть обманутым, поэтому в данном направлении предстоит выявить немалое количество фактов.

Крупные и надежные компании всегда имеют собственный интернет-ресурс, на котором можно узнать достаточно информации. О менее крупных застройщиках можно попробовать узнать с сайтов об отзывах или им подобных.

Для начала стоит сориентироваться на информацию о кризисных ситуациях — сколько проектов удалось реализовать в сложные временные периоды, насколько это было успешным и т.д. Если застройщик не имеет опыта работы в кризисных ситуациях, то это может являться первым поводом для сомнений. Застройщика нужно также проверить по следующим пунктам:

Является ли девелопер недобросовестным. В интернете должно быть достаточно информации о прошлых проектах компании, срока их реализации и количестве возведенных зданий. Также стоит проверять необходимые документы: разрешение на строительство, документы на землю и т.д. Документы могут быть электронными копиями на самом сайте, либо быть предоставленными застройщиком лично.
Подробные отзывы в интернете, позитивные данные в СМИ с детальными обзорами и фотоотчетами будут говорить только в пользу конкретного девелопера

Даже если число позитивных (но детальных) публикаций и отзывов не слишком велико, это уже будет веским поводом относиться к застройщику с доверием.
Стоит обратить внимание на финансовую сторону вопроса девелопера, а конкретно на его сотрудничестве с банками. Хороший банк никогда не будет выдавать ипотеку покупателю при непроверенном застройщике

А выделение ним средств на построение, выгодные условия по ипотеке практически полностью гарантируют что постройка будет завершена, и в необходимый срок. Еще лучшим вариантом будет, если банк предоставит кредиты еще в самом раннем начале строительства.
Застройщик должен осуществлять свою деятельность только по договору долевого участия. Это, и только дает полную гарантию на защиту прав покупателя, и не даст застройщику обманывать. А невыполнение обязанностей, указанных в договоре девелопер будет оштрафован в пользу покупателя.
Еще один простой способ проверить застройщика — приехать на место строительства и оценить ситуацию собственными глазами. Нужно оценивать, насколько активно проходят строительные работы. Например, при строительстве панельного дома, за месяц должны строиться как минимум четыре этажа.Если стройка не соответствует хотя бы минимальной скорости работ, на стройплощадке при этом практически не видно активности: рабочие могут постоянно отдыхать, строительная техника — простаивать. Конечно самым разумным решением будет отказаться от услуг подобного девелопера.

Обследование помещения

Важная часть – это анализ помещения внутри. Оценивать дом стоит утром при дневном освещении, наблюдая за всеми изъянами. Постучите по стенам, осмотрите присутствуют ли трещины или любые другие проблемы. Расспросите у жильца, когда была совершена постройка дома и насколько доброжелательны соседи.

Справка. При покупке обязательно узнайте о соответствии планировки жилья. Если квартира не будет пригодна, то вам придётся заплатить штраф от 1000 – 1500 рублей по п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ.

Помимо данного пункта, может потребоваться восстановление первоначального вида квартиры, а это п. 3, ч. 5 ст. 29 ЖК РФ. Здесь говориться о самовольной перепланировке без согласования с органом. Если подобный вопрос будет проигнорирован, присутствует возможность потерять недавно приобретенную покупку.

Вторичка

При покупке вторичной площади важно проверить подлинные документы продавца. Перед запросом попросите у владельца паспорт, это подтвердит его личность на имущество жилья

Для вторичного дома следует проверить:

  • каким образом жилье перешло к хозяину;
  • долю владения собственника на данную площадь;
  • подробную схему квартиры, где можно определить, соответствует ли она действительности;
  • полную дату построения здания;
  • документ, подтверждающий сколько лиц прописано в доме.

Новостройка

К осмотру новостройки следует подойти со всей серьезностью. Ведь на жилье могут сэкономить, и эта экономия отразиться на возведении некачественной постройки дома. Заранее изучите Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в котором говориться об определении состава общего имущества.

В него входит:

  • подъезд;
  • лифт;
  • лестничное помещение;
  • крыша здания;
  • ограждение;
  • конструкции для перемещений инвалидов;
  • участок, на котором был сооружен дом;
  • системы учета коммунальных ресурсов;
  • внутридомовая система холодного и горячего водоснабжения;
  • инженерная система водоотведения;
  • внутридомовая система отопления;
  • внутридомовая система электроснабжения.

Внимание! При проверке нового жилья, проверьте на пригодность трубы водопровода и электроснабжения. При небольших недостатках, у вас всегда есть возможность договориться с застройщиком в устранении неполадок за его счет.. Всю важную информацию о том, что необходимо знать при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке, а также на что обращать внимание при осмотре недвижимости, вы найдете в другой статье

Всю важную информацию о том, что необходимо знать при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке, а также на что обращать внимание при осмотре недвижимости, вы найдете в другой статье

Факторы риска

Сделки с недвижимостью в целом представляют собой сложнейшую категорию гражданско-правовых отношений: это касается проверки «чистоты» квартир, этапов и сроков проведения сделок и расчетов по ним, юридического оформления. Кроме того, серьезные деньги, сопровождающие покупку квартиры, являются приманкой для различного рода мошенников и аферистов.

Условно все многочисленные проблемы, которые могут возникнуть при покупке «вторички», можно разделить на следующие категории:

  • Проблемы юридического характера, связанные с так называемой чистотой квартиры. Это чрезвычайно серьезный риск, поскольку он чреват угрозой потери права собственности на жилье. Обусловлен этот риск значительной сложностью сделки купли-продажи, а также малой правовой подкованностью покупателей.
  • Проблемы, связанные с характеристиками квартиры и технической документацией на нее. Они не влияют на право собственности, но могут создать очень некомфортные условия проживания. Конечно, эти проблемы не так страшны, как юридические, однако способны повлечь за собой значительные финансовые траты. Характерный пример такого риска – несанкционированная перепланировка. 
  • Проблемы, связанные с безопасностью оформления сделки.

Рекомендуем к прочтению также статью на сайте КонсультантПлюс «Покупка квартиры на вторичном рынке без рисков: миф или реальность?» Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете оформить пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+. 

Рассмотрим каждую группу факторов подробнее.

Налог с продажи и вычет у покупателя

Несмотря на то, что цены на недвижимость в России довольно высоки, существует законный способ вернуть часть потраченных денег. Можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в размере 13% от стоимости жилплощади. С чего начать процесс? С написания заявления в налоговую инспекцию по месту нахождения жилой недвижимости. К нему потребуется приложить все документы по сделке, включая квитанции на оплату государственных пошлин, а также декларацию о доходах за последний год.

Продавец же обязан уплатить 13 % налога со сделки, так как купля-продажа является получением прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог:

  • владение недвижимостью до продажи более 3 лет;
  • реализация жилплощади по ее первоначальной стоимости (отсутствие прибыли у продавца).

Более подробно о том, какой налог с продажи квартиры нужно уплатить можно узнать в нашем прошлом посте.