Что такое незаконная перепланировка квартиры: ответственность в 2021 году, штраф, последствия и стоит ли покупать такую квартиру

Штрафы за самовольную перепланировку

Размер штрафа зависит от того, кто владеет квартирой — гражданин или организация.

Штрафы для граждан, то есть физических лиц, устанавливает ст. 7.21 КоАП РФ. За незаконную перепланировку квартиры в жилом доме штраф — от 2000 до 2500 рублей. Если не согласовать перепланировку в каких-то других жилых помещениях, например, в частном доме, штраф ниже — от 1000 до 1500 рублей. Эти штрафы одинаковые по всей стране.

Штрафы для организаций, то есть юридических лиц, в КоАП РФ не прописаны, а значит, если квартирой владеет юридическое лицо, штраф за самовольную перепланировку ему выписать нельзя. Однако чаще всего организации покупают жилые помещения, чтобы перевести в нежилые — под ресторан, кафе, магазин, офис и т.д. За незаконную перепланировку нежилых помещений в многоквартирном доме ответственность есть. Ее устанавливают законы субъектов РФ, то есть в каждом регионе штрафы могут быть разными или вовсе отсутствовать.

Штрафы большие, и их действительно назначают. Вот пример: организация сама обратилась в Мосжилинспекцию с просьбой узаконить выполненную перепланировку в нежилом здании в многоквартирном доме. Инспектор обнаружил, что проведенные работы закону не соответствуют — организация демонтировала технические короба и сделала козырек над входом. Инспекция выписала штраф 350 тысяч рублей, а суд согласился, что все по закону.

Для физических лиц тоже есть штрафы за самовольную перепланировку нежилых помещений

Важно обратить на это внимание, так как апартаменты — это довольно распространенный тип нежилой недвижимости. Хоть по статусу это и не квартиры, но несогласованная перепланировка апартаментов в многоквартирном доме тоже карается штрафом — от 1000 до 3000 рублей

Что будет, если не заплатить штраф вовремя. Срок для уплаты административного штрафа есть в КоАП — это 60 дней. Если за это время штраф не заплатить, его передадут на взыскание приставам, а сверху назначат наказание по ст. 20.25 КоАП РФ, ч. 1. Это может быть штраф в удвоенном размере, но не меньше 1000 рублей, либо арест до 15 суток, либо обязательные работы до 50 часов. Юридические лица будут платить только штраф.

Можно ли купить или продать такую квартиру

Нередко собственники, после самовольного внесения изменений в план задумываются о том, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой. Препятствий для передачи квартиры новому собственнику не будет, если покупатель будет согласен взять на себя обязательства по восстановлению соответствия фактического плана официальной документации.

Также покупатель рискует стать обязанным оплатить штраф вместо бывшего собственника, если после оформления документов на собственность органы государственного надзора выявят нарушения, допущенные в ходе проведенных ремонтных работ. Ссылки на бывшего владельца делу не помогут, теперь новый собственник будет обязан завершить согласование планировки со всеми возможными последствиями.

Способы устранения незаконной перепланировки по ЖК РФ

Согласно ст. 29 ЖК РФ, к самовольной перепланировке относятся мероприятия, выполненные:

  1. Без подготовки и согласования Проекта.
  2. При наличии утвержденного Проекта, но с отклонением от него.

Законодатель предполагает только два варианта исправления сложившейся ситуации:

  1. Возврат помещения в прежнее состояние, чтобы фактическая планировка соответствовала документам БТИ, выписке из ЕГРН. Если самовольная перепланировка была выявлена жилищным инспектором (администрацией), вам выдадут предписание по устранению изменений с указанием срока, в течение которого должны быть проведены ремонтные работы.
  2. Сохранение квартиры в перепланированном состоянии только при наличии соответствующего решения суда.

Прочтите: Особенности перевода жилого помещения в нежилое помещение

Незаконная перепланировка – какие меры предпринять

Самовольная перепланировка – явление распространенное. В большинстве собственники квартир проводят незаконные ремонты, не обращаясь в контролирующие организации. В этом нет ничего страшного, если в ходе работ не затронуты несущие стены или системы коммуникации. Однако при наличии подозрений, что в одной из квартир многоквартирного дома проводится самовольная перепланировка, соседям все же стоит проявить бдительность. Предпринять рекомендуется следующие меры:

√  В первую очередь желательно убедиться, что соседи действительно проводят работы, которые нельзя назвать законными. Для этого, разумеется, следует поговорить с собственниками и убедиться в наличии разрешения. Впрочем, собственники могут отказать в такой просьбе, и будут, следует отметить, правы.

√  Если собственник отказывается предоставить документы, можно обратиться в управляющую компанию. Но следует знать, что там также могут отказать в предоставлении нужных сведений в связи с отсутствием документов. В такой ситуации необходимо обратиться в Жилищную инспекцию.

√  Если в ходе обращения было выяснено, что жильцы проводят ремонтные работы незаконно, требуется составить заявление в свободной форме. В нем необходимо указать номер квартиры. Также требуются подписи жильцов. Отлично, если поставить подпись согласятся несколько человек.

√  После обращение жильцов сотрудники Жилищной инспекции обязаны проверить квартиру, в которой ведется ремонт. При выявлении факта незаконной перепланировки к собственникам будут применены штрафные санкции.

Не исключены ситуации, когда представители Жилищной инспекции игнорируют обращения жильцов. В таком случае последним необходимо обратиться в надзорный орган, то есть, в прокуратуру. Как вариант – можно составить исковое заявление в суд. Однако, чтобы он были принят к рассмотрению, требуется предоставить немалый пакет документов и оплатить государственную пошлину. 

Последствия незаконной перепланировки

Незаконной является любая перепланировка, проведенная:

  • С отклонением от ранее утвержденного проекта и строительных норм;
  • Без прохождения этапов согласования.

Зачастую последствиями таких работ являются:

  • Штраф;
  • Судебное решение об обязанности собственника за свой счет вернуть квартиру в первозданное состояние. При этом за нарушение установленных решением суда сроков проведения работ предусмотрен дополнительный штраф, а за отказ — выселение и продажа недвижимости с публичных торгов.

Если выполненные в помещении работы относятся к допустимым: не нарушены несущие конструкции, вентиляционные каналы, выходом из сложившейся ситуации может стать:

  • Самостоятельное узаконивание перепланировки;
  • Подача искового заявления в суд с требованием оставить квартиру в переделанном состоянии.

Такие варианты разрешения проблемы осуществимы только тогда, когда в процессе выполнения работ в квартире:

  • Не затронуты несущие конструкции, общедомовые коммуникационные системы;
  • Отсутствуют факты нарушения строительных нормативов и угроза для жизни и здоровья людей.

Во всех остальных случаях работы не могут быть согласованы, а квартиру придется вернуть в исходное состояние.

Самые печальные последствия возникают тогда, когда в результате ремонтных работ затронуты несущие стены. В подобных случаях возникает опасность обрушения стен, проемов, а иногда и целого подъезда. В случае нанесения урона принадлежащего соседям имущества в результате работ по перепланировке квартиры, собственник помещения обязан возместить пострадавшим ущерб за свой счет. Затраты могут оказаться более чем внушительными.

Выполняя перепланировку без согласования, не стоит полагаться на то, что она останется незамеченной.

Во-первых, шум работ может стать причиной жалоб со стороны соседей, во-вторых, перепланировка может в любой момент «всплыть», став реальным препятствием при проведении сделок с квартирой.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры?

Ответственность за незаконную перепланировку квартиры наступает административная, чаще всего на нарушителя налагается штраф. Хозяин переделанной квартиры должен не только выплатить определенную сумму денег, но и согласовать изменения, пройдя весь путь, который так стремился избежать.

Выявляется несанкционированное переустройство следующим образом:
•    Соседи подают жалобу на капитальный ремонт, поскольку он затрагивает их интересы. Например, из-за переноса кухни появляется угроза затопления жилых комнат или жильцы устали от шума ломающихся перегородок и визга перфоратора.
•    Заявление о переустройстве подает управляющая компания. Нарушения могут быть выявлены в ходе ежегодных обходов квартир.
•    Изменения обнаруживает техник БТИ во время очередного выхода на объект.
•    В Москве нежилые помещения периодически обследуются Жилищной инспекцией, в ходе которых могут быть выявлены капитальные изменения.

Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано

Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.

В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.

Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.

Особые случаи

При измененных конструкциях в квартире следует учитывать ряд моментов:

  1. Ипотечная квартира до уплаты долга является залоговым имуществом. Следовательно, никаких переделок быть не должно. Допустим, заемщик уверен в своем финансовом состоянии и снес стену. При обнаружении кредитным инспектором нарушения (он может прийти в любое время для проверки на основании договора) банк может навстречу и не пойти, а потребовать единовременную выплату всего долга с процентами и неустойку.
  2. Не всегда возможно вернуть первоначальный вид стены в силу небезопасности работ по восстановлению. Например, расторопный хозяин создал в несущей стене арку. Бывает, что работы по закладке проема нанесут еще больший вред основной конструкции. В таком случае приглашаются проектировщики для решения вопроса иным путем (создание дополнительных опорных систем). Все расходы по проекту, а они немалые, ложатся на плечи собственника.
  3. Покупка незаконно переделанной квартиры. Цены на такое жилье ниже (до 30%), поэтому спрос на них не снижается. Редко, но бывает, что покупатель не догадывается о наличии незаконной перепланировки. Здесь идентично дарению и наследованию все обязательства по узакониванию несет новый собственник. Можно попытаться возместить полученные в этой связи финансовые потери с продавца путем обращения в суд.

Чаще всего незаконная перепланировка квартиры выявляется в моменты, когда жилье становиться объектом сделок по его распоряжению. Но не всегда. Инициатором проверки жилья жилищным инспектором могут выступить и другие собственники близлежащих квартир, озабоченные вопросом, не повлияет ли на общую конструкцию дома затеянный соседями ремонт.

Комментарии

Как оформить опекунство над пожилым человеком

Когда пожилой человек не в состоянии ухаживать за собой, контролировать свое здоровье, имущество и другие аспекты жизнедеятельности, заботу о нем берут на себя его…

16 марта 2017

Можно ли продать неприватизированную квартиру

Участники социального найма – не собственники имеющейся жилплощади, следовательно, никаких взаимоотношений с потенциальными покупателями и одариваемыми в отношении недвижимости не может быть. Задаваясь вопросом,…

217

27 марта 2017

Особенности и сроки оплаты больничного листа

Больничный лист подразумевает определенный, установленный законом срок компенсации. Специалисты сообщают, какие сроки оплаты больничного листа продиктованы нормативными актами, и в каких случаях возможны какие-либо…

21 марта 2018

Как забрать машину со штрафстоянки

Вездесущие эвакуаторы буквально заполонили городские улицы. И если вы не обнаружили свой автомобиль там, где оставили, будьте готовы вызволять его со штрафстоянки.

Насколько правомерны были…

202

6 марта 2017

Врачебная ошибка

Не редкость, когда вчерашние студенты продолжают списывать «самостоятельную работ», к которой не подготовились, у более опытного товарища.

Врач коммерческой клиники берет деньги за услугу, которая…

12 января 2018

Как проходит развод в одностороннем порядке

Часто в российских семьях происходит распад, иногда расставание проходит не по взаимному соглашению, именно вследствие этого в законодательстве существует процедура, подробно описывающая развод в…

24 марта 2017

Особенности для объектов недвижимости

Простые мелкие перепланировочные работы, которые не затрагивают несущие конструкции и не включают в себя перенос инженерных систем, предварительного разрешения не требуют. К работам, которые не нужно узаконивать, относятся:

  • Перенос, снос не несущих перегородок между комнатами;

  • Оборудование, перенос и демонтаж дверных проёмов в не несущих перегородках;
  • Оборудование новых дверных проёмов в стенах, если это не несёт дополнительной весовой нагрузки на конструкцию здания.

Для перечисленных работ не нужно составлять даже проект, достаточно предоставления эскиза с изменениями на уже существующем плане.

Квартира

Перед тем как узаконить перепланировку квартиры, необходимо знать, что именно категорически запрещается и узаконить не получится. Это в частности:

  • Увеличение кухонных помещений и санитарных узлов более чем на 25 % за счёт площади жилых комнат;
  • Объединение кухни с комнатой аркой, если в  квартире установлена газовая плита (если электрическая — можно);
  • Снесение несущих стен;
  • Уменьшение, снос, перенос общих домовых систем коммуникации (водопровод, радиатор отопления, вентиляция);
  • Перенос ванной комнаты или туалета в место над жилой комнатой соседей снизу;
  • Монтаж полов с подогревом на балконе, лоджии от общего домового отопления;

  • Установка радиатора на балконе, лоджии;
  • Увеличение балкона за счёт площади жилой комнаты (разрешается делать арку шириной не более одного метра;
  • Увеличение площади кухни за счёт площади санузлов.

Не удастся узаконить переделочные работы, если они ухудшают жилищные условия ваших соседей.

С учётом вышеперечисленного разрешено:

  • Объединять кухню с комнатой дверным проёмом или аркой с раздвижной дверью;
  • Увеличивать санузел за счёт площади коридора с учётом того, что полы в ванной, туалете придется сделать на 3–5 см ниже, чем в остальной квартире;
  • Переносить водяное оборудование от стояка при помощи протягивания новых труб, но с сохранением угла слива.

Частный дом

К переустройству жилого частного дома в первую очередь относят:

  • Замену дверей и окон;
  • Полную и частичную кровельную замену;
  • Установку систем теплоизоляции;

  • Укрепление фасадов здания;
  • Замену конструкций электропроводки внутри строения;
  • Обустройство чердака и пр.

Проектная документация обязательна, вы обязаны следовать ей строго, чтобы проделанные работы были введены в эксплуатацию и считались законными

Берите во внимание особенности плит перекрытия: если их переставлять, это может повлечь за собой обвал всего дома

Процесс узаконивания для всех видов помещений в целом идентичен, включает в себя подачу заявления на разрешение и приложение сопутствующих документов с техническими планами.

Нежилое помещение

Нежилые помещения переустраиваются с целью использования их более рационально. К таковым относят склады, офисы, объекты производства, магазины и прочую недвижимость, которая не относится к жилому фонду. Разрешение государственных структур обязательно, особенно если недвижимость принадлежит юридическому лицу: ответственность здесь выше, чем для физических лиц. Главный критерий — исключение возможности возникновения угрозы для здоровья и жизни граждан.

Изначально подготавливается проект, который подаётся для проверки на соответствие всем санитарным, строительным, техническим нормам.

Помимо прочего есть и другие важные нюансы, в зависимости от того, где именно расположено нежилое помещение:

  • В многоквартирных домах обязательно согласие жильцов (его может дать управляющая компания от имени жильцов в соответствии с заключённым договором);

  • В прочих жилых зданиях нужно разращение Жилищной инспекции;
  • В нежилых зданиях получить разрешение следует в Межведомственной комиссии своего района.

Игнорирование требований согласования приведёт к привлечению к ответственности согласно нормам Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации.

Последствия незаконной перепланировки

Собственник квартиры и наниматели помещения по договору социального найма несут ответственность за самовольное изменение планировки в квартире. При покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой полная ответственность перейдет на покупателя.

Если владельцы бездействуют и в установленный срок не вернули квартиру в исходное состояние, а также не заручились положительным решением суда, ст. 29 ЖК РФ определяет следующие последствия:

  1. Продажа квартиры с публичных торгов. По иску органа, отвечающего за согласование, инициируется судебный процесс в отношении имущества собственника. Решение о реализации имущества через торги вправе принять только суд.

Как известно, таким способом недвижимость отчуждается по существенно меньшей цене, чем реальная рыночная стоимость квартиры. Вдобавок из вырученных средств изымается часть, которая пойдет на исполнение решения суда по возврату квартиры в исходное состояние. Данное обязательство возлагается на нового владельца имущества. Остаток средств передается собственнику, чья квартира была продана через торги.

  1. Расторжение договора социального найма. Если самовольная перепланировка произошла в отношении квартиры, находящейся в найме, ремонт для возврата квартиры в прежнее состояние обязан будет провести наймодатель.

Что такое самовольная перепланировка — 2 определения

1. Первая трактовка понятия — самовольная (несогласованная) перепланировка Самовольная (несогласованная) перепланировка — перепланировка, которая проведена без предварительного согласования проекта. Этот тип перепланировки отличает то, что проведена она в соответствии с принятыми требованиями и нормами (например, СанПиНа или СНиП), но не согласована с организациями, контролирующими этот вопрос.

Этот тип перепланировки отличает то, что проведена она в соответствии с принятыми требованиями и нормами (например, СанПиНа или СНиП), но не согласована с организациями, контролирующими этот вопрос. 2. А теперь, рассмотрим еще один вариант трактовки понятия «самовольная перепланировка нежилого помещения». Самовольная (незаконная) перепланировка — перепланировка, в процессе которой были совершены изменения в конфигурации помещения, которые противоречат соответствующим требованиям. Данный тип перепланировки отличается от предыдущего тем, что ее невозможно согласовать. В данном случае, придется исправлять нарушения или возвращать помещение в исходное состояние.

Как фиксируется незаконная перепланировка на планах БТИ ? Каждому нежилому помещению (и зданию в целом) соответствует его поэтажный план БТИ. БТИ (бюро технической инвентаризации) ведет реестр всех объектов недвижимости и хранит все данные о проведенных перепланировках в помещениях и зданиях. Технический паспорт нежилого помещения (техпаспорт) — документ, в котором фиксируется последний согласованный план помещения. В случае проведения согласованной перепланировки, инспектор БТИ проверяет ее соответствие проекту и актуализирует данные в техпаспорте. В случае, если сделанная перепланировка не соответствует проекту или была не согласована, инспектор также обязан внести эту информацию в технический паспорт на нежилое помещение. Несогласованная перепланировка отмечается на планах БТИ красными линиями. Прочитайте нашу прошлую статью, чтобы узнать подробнее о том, что означает цвет линий и как убрать красные линии с плана помещения.

Чем опасна самовольная неузаконенная деятельность, куда жаловаться?


От соблюдения утверждённых строительно-ремонтных норм зависит безопасность и удобство эксплуатации жилфонда.Несогласованная планировка может привести в лучшем случае к дискомфорту проживания людей, в худшем — к обрушению здания или его элементов, потере здоровья и гибели граждан.

При выявлении нарушений виновник самовольного переустройства обязан вернуть состояние помещения к прежнему виду или узаконить изменения, что грозит весомыми материальными затратами. На него также накладывается административная ответственность, предполагающая штрафы.

Если соседи проводят незаконную перепланировку в квартире, создавая угрозу безопасности здания или неудобство при пользовании общим имуществом, пожаловаться на них целесообразно в Жилищную инспекцию. Обращение оформляется в виде заявления, которое заполняется произвольно с подробным изложением факта нарушения.

Допустимо направить жалобу даже при неуверенности, выполнена ли перепланировка на самом деле, и является ли она незаконной. Сотрудники органа в этом случае обязаны провести проверку. По результатам заявителю представляют ответ в письменном виде.

Если жалоба не рассмотрена уполномоченным ведомством, следует обратиться в прокуратуру или в суд. Если сотрудников Жилинспекции не пускают в квартиру, орган вправе инициировать судебное разбирательство.

Кто несет ответственность за перепланировку квартиры?

Согласно ст. 29 ЖК РФ, ответственность за незаконную перепланировку квартиры несет собственник или наниматель помещения, в котором был самовольно произведен ремонт. И именно собственник квартиры с самовольной перепланировкой или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязаны привести незаконно переделанное жилье «в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование».

При этом ответственность за перепланировку квартиры без разрешения собственник несет даже в том случае, если ремонтные работы проводились когда-то, много лет назад, прежним владельцем, который ему продал жилье, или родственниками, от которых квартира ему перешла по наследству.

Законодательство

В жилищном кодексе РФ четко указано, какие действия считать перепланировкой квартиры, а также какая ответственность за нее предусмотрена.

Согласно статье 25, размещенной в 4 главе этого документа, под перепланировкой понимают изменение конфигурации квартиры. Замену или перенос, установку новых инженерных сетей, санитарного оборудования или счетчиков электроэнергии считают переустройством. И в том, и другом случае изменения должны быть отражены в техническом паспорте жилья.

Сделать это можно только после получения соответствующего разрешения органов местного самоуправления. Именно поэтому данные действия должны быть согласованы перед тем, как начнутся кардинальные изменения в квартире.

Наряду с Жилищным кодексом любые изменения в помещении должны соответствовать требованиям санитарных инстанций (СНиП, СанПиН) и отдельными актами регионального порядка.

Если местное БТИ не выдало согласие на перепланировку жилища, она является незаконной.

Как выявить незаконную перестройку

Существует несколько способов обнаружить нелегальную перепланировку.

  1. Жалобы людей, проживающих в соседних квартирах. Непрекращающийся шум может послужить причиной обращения соседей к участковому. В результате проверки обнаружится неузаконенная перепланировка.
  2. В многоквартирном доме очень сложно скрыть проведение ремонтных работ. Сотрудники управляющей компании обязаны выявлять незаконные действия и информировать о них уполномоченные органы.
  3. Незаконная перепланировка может обнаружиться при продаже, дарении или передаче в наследство квартиры.
  4. При обрушении дома, взрывах газового оборудования, затоплениях, причиной которых являются работы по перепланировке, проведенные без согласования.

Общая характеристика нелегальной перепланировки

Незаконная перепланировка жилого помещения представляет собой проведение ремонтных работ, при которых меняется конструкция, пространство здания, а разрешение на это не получено. Имеются в виду именно капитальные изменения. Небольшие поправки, к примеру, косметический ремонт, согласовывать с государственными органами не требуется.

Как правило, нужно сначала получить разрешение, потом уже приступать к ремонтным работам. Но также законодательство предусматривает возможность узаконить перепланировку в будущем. Но это не всегда выгодно людям. Ведь если госорган не согласиться легализовать изменения, придется возвращать жилому помещению изначальный вид. Это выльется в крупные финансовые расходы.