Новостройка или вторичка: что выбрать?

Какой район выбрать при покупке квартиры?

Так уж заведено, что в большинстве случаев выбор начинается не с самой квартиры, а района, где бы хотел в будущем жить потенциальный покупатель. В данном случае обязательно нужно сопоставить все плюсы и минусы, чтобы выбор был максимально выгодным и удобным.

Тем не менее перед подобной покупкой стоит обратить внимание на несколько важных параметров, которые могут подтвердить правильность такого выбора или наоборот, склонить к отказу:

  1. Изучите, сколько времени у вас будет занимать ежедневная дорога к работе и обратно. Устраивают ли вас подобные временные затраты, которыми можно было бы воспользоваться для чего-то более полезного? Если да – выбор правильный, если нет – поищите что-то поближе к месту вашего трудоустройства.
  2. Если ваша потенциальная покупка будет вынуждать просыпаться намного раньше, скорее всего, это не ваш выбор.
  3. Два вышеперечисленных пункта могут стать одними из причин возникновения третьего. Не стоит выбирать квартиру, которая станет источником постоянного и стабильного накопления усталости, ведь такая неприятная ситуация очень сильно подорвет здоровье.
  4. Если расходы на передвижение после покупки новой квартиры вырастут, стоит задуматься, нужна ли вам такая квартира. Все плюсы от более доступной покупки «сгорят» после 4-5 лет регулярных повышенных затрат на передвижение.

Ремонт

Квартиру, в которой уже кто-то пожил, можно сразу оценить по внешнему виду: понятно, где придется перекрасить стену или переклеить обои. Можно и вовсе найти вариант, в котором не придется делать ремонт, а еще вторичку часто продают со всей мебелью. Именно поэтому ее выбирают из принципа «заезжай и живи» — когда нет времени или возможности ждать, пока в новостройке закончат чистовую отделку. Но стоит внимательнее присмотреться к квартире: может оказаться, что под обоями спряталась плесень, проводка почти сгнила, а трубы износились. Это потянет за собой капитальный ремонт.

В новостройке нужно заложить отдельную сумму на ремонт или чистовую отделку. Но при этом покупатель видит все внутренности квартиры. Новые коммуникации — главное преимущество нового дома. На вторичном рынке, даже если рассматривать дома 2000 — 2010‑х годов, коммуникациям уже 10 — 20 лет и срок их службы подходит к концу. Трубы в домах прошлого века — это кот в мешке: может, управляющая компания их меняла, а может, и нет.

Сегодня застройщики чаще предлагают квартиры с чистовым ремонтом. Есть предубеждение, что он может быть некачественным, но многие строительные фирмы могут предложить ремонт разного ценового уровня. Любой ремонт со временем может надоесть, и даже если готовая чистовая отделка не понравится и ее нужно будет переделать, на черновые работы и коммуникации не придется тратить много лет.

Кроме того, ремонт от застройщика выбирают около 90% новых жильцов, а значит, соседи не будут шуметь и сверлить, когда дом сдадут в эксплуатацию. 

В новостройке можно сразу сделать всё под себя: запланировать гардеробную или нишу под стиральную машинку, придумать индивидуальный дизайн и сделать точечное освещение. Всё то же самое можно сделать и во вторичке, но в расходы придется добавить демонтаж старой плитки, пола, ванной и потолочных конструкций. Иногда это стоит столько же, сколько ремонт в новостройке.

Ремонт важен не только в квартире. В домах на вторичном рынке можно встретить старые обшарпанные подъезды, а перед ними — грязные дворы без асфальта. В новом доме будет новый лифт или даже несколько, чистый подъезд, благоустроенный двор и, возможно, парковка. Правда, иногда за парковочное место просят заплатить половину стоимости квартиры, и эти расходы тоже нужно учесть.

Как добиться лучшего благоустройства района — статья в Своих

Вторичка Новостройка
1

Минусы первичного рынка

Ввода новостройки в эксплуатацию, как известно, дожидаются не все: в каждом крупном городе есть несколько проблемных объектов и сотни печальных историй обманутых дольщиков. Но туманная судьба строящегося дома — это не единственный недостаток первичного рынка…

Ограниченный выбор местоположения дома. В центре города новостройки чаще представлены элитным жильем, а доступные по стоимости квартиры располагаются ближе к окраине — в новых микрорайонах

Невозможность заселиться сразу. Как правило, покупателям приходится ждать окончания строительства или завершения ремонта

Риск, что дом окажется долгостроем из-за банкротства компании либо из-за мошеннических действий ее руководства

Неизвестность в отношении соседей, ведь люди еще не заселились

Ремонт за стеной может тянуться годами

Долго ждать инфраструктуры, обещанной застройщиком. Первым жильцам нового комплекса придется обходиться без магазина, детсада или школы поблизости несколько месяцев или даже лет

Опасность деформации нового здания при усадке. Через пару лет дом может «поплыть», а стены потрескаться. В таком случае ремонт придется делать заново

«Жилье в новостройке — это минимум 10 лет соседских ремонтов в будни руками строителей, в выходные руками жильцов… жилье ли это? — маловероятно, зеленый двор? — маловероятно, каменные джунгли и искусственность окружения — фактически всегда», — констатирует Алексей с сайта nn.cian.ru.

Первичное и вторичное жилье. Основные отличия

Что такое «первичка»

В качестве первичного жилья мы будем рассматривать квартиры, ни разу не подлежащие оформлению на жильцов. В объявлениях о продаже первички часто можно увидеть только генплан жилплощади, т. к. сама недвижимость еще не построена. Стоимость такого жилья будет существенно ниже, чем введенного в эксплуатацию. Однако действия по его приобретению ограничены законом № 214, который регулирует реализацию квартир в строящихся или планируемых к застройке зданиях.

Согласно данному законопроекту, застройщик должен передавать жилье покупателям после постройки и сдачи в эксплуатацию. Данные факты должны быть зафиксированы документально и подтверждены сторонами договора. После сдачи дома оформляется акт приема и передачи, подкрепляющийся подписями участников долевого строительства и застройщика.

После этого покупатели регистрируют право собственности на недвижимость, получая свидетельство о государственной регистрации. Теперь статус жилья уже не является первичным – недвижимость становится вторичной.

Что такое «вторичка» в недвижимости

Вторичное жилье называется так потому, что оно уже являлось чьей-то собственностью, либо принадлежит собственнику в данный момент. Владеть недвижимостью может как частное лицо, так и юридическое. При этом жилье может иметь статус государственного, частного или муниципального.

На деле мы видим: вторичные квартиры не всегда принадлежат к старому жилому фонду. Они могут быть построены год назад, но уже не считаются первичными, хоть и возведены в новом доме. Таким образом, мы несколько уравновешиваем понятия «новостройка» и «вторичка».

Люди, проживающие в муниципальных квартирах, не могут их продавать, т. к. жилье им не принадлежит — оно является собственностью муниципалитета и реализуется жильцам по договору социального найма. Соответственно, у жильцов нет свидетельства о государственной регистрации. Такое жилье также является вторичным, поскольку его владелец – муниципалитет.

Реальная разница стоимости ипотеки: новостройка vs вторичка

Что по конкретным предложениям? Разберем один из ярких примеров.

Альфа-Банк на квартиры в новостройках предлагает ипотеку под ставку от 5,99 % годовых. Одно из обязательных условий — минимальный первый взнос должен быть не меньше 15-20 % от суммы кредита (зависит от его общей стоимости). Если взнос меньше, ставку ниже 8,59 % годовых уже не получить.

На квартиры во вторичном жилье тот же Альфа-Банк предлагает минимальную ставку повыше — от 7,89 % годовых. Если первоначальный взнос мал, на ставку ниже 8,59 % можете не рассчитывать. Интересно, что лимит на вторичное жилье предлагается выше: если при расчете ипотеки в новостройке калькулятор на сайте банка не дает ввести сумму больше 50 млн рублей, то вторичку можно посчитать стоимостью до 62,5 млн рублей.

И к самому интересному: как такая разница в ставках выльется в итоговую сумму. Посчитаем две ипотеки с одинаковыми вводными: стоимость недвижимости 5 млн рублей, первый взнос 1 млн рублей, срок кредитования — 15 лет. В случае с новостройкой каждый месяц платить придется как минимум по 33 733 рубля, а вот в случае со вторичным жильем — уже от 37 973 рублей в месяц.

Автор этой статьи будет благодарен вам, если вы поставите лайк нашей группе в Facebook.

«За» и «Против» новостроек

В России каждый год строится огромное количество нового жилья, и многие предпочитают именно его. Причины у всех свои, кто-то хочет жить в квартире, в которой ранее никто не проживал, а кому-то важнее удобная планировка. Но у всего есть свои плюсы и минусы, в том числе и у новостроек:

Достоинства

Недостатки

Низкая стоимость 1 квадратного метра жилплощади. Если покупать жилье на стадии строительства многоквартирного дома, то стоимость жилья намного ниже, чем у уже готового. При условии, что дом будет сдан через полгода-год стоимость может быть занижена почти в 2 раза, чем у квартиры в только что сданном доме.

Гарантия на дом и коммуникации. В основном все застройщики предоставляют гарантии своим жильцам на все коммуникации. То есть, если в доме прорвет трубу или заискрит проводка, то на протяжении некоторого времени все ремонтные работы будет выполнять управляющая компания за счет собственных средств. Кроме этого, именно УК заплатит вам или вашим соседям за нанесенный ущерб. Обычно гарантия действует в первые 3-5 лет после сдачи в эксплуатации многоквартирного дома.

Квартиру можно будет спроектировать по своему желанию. В новостройках нет обязательной планировки, не считая несущих перекрытий. Это позволяет человеку самостоятельно распланировать площади всех комнат в квартире.

У жилья не было собственников. Не придется бояться того, что в квартире ранее были прописаны несовершеннолетние дети или другие критерии люди, из-за которых купли-продажи квартиры может быть признан недействительным.

Наличие дополнительных привилегий. При проектировании прилегающей территории к многоквартирному дому всегда отделяются места на парковку, детскую площадку и другие места отдыха. Кроме этого, в большинстве новых домов предусмотрена огороженная территория и наличие охранников.

Заселиться можно будет через некоторое время. При покупке квартиры в строящемся доме придется подождать некоторое время до того, как его сдадут в эксплуатацию. Данный пункт можно отнести к основному риску, так как дом может быть сдан не вовремя или же местные власти могут остановить постройку многоэтажного дома.

Дополнительные вложения. При покупке жилья в новостройке сдаются голые стены. Перед заселением необходимо будет установить сантехнику и плиту, а также сделать ремонт.

Постоянные ремонтные работы. В новостройку будут постоянно заселяться новые соседи, которым необходимо будет делать ремонт. То есть на протяжении года человек будет слышать постоянный шум от ремонтных работ

Стоит обратить внимание, что некоторые ремонтные работы требуют перекрытия воды или отключения электричества.

В первое время могут наблюдаться перебои в работе ЖКУ. Это связано с тем, что дом только сдан

Некоторое время может не работать лифт или подача отопления будет дана с опозданием.

Планировка

В прошлом строили разные серии домов, от которых зависела планировка квартир. Среди них есть интересные архитектурные решения, например сталинские дома с высокими потолками и большими изолированными комнатами. Но основной массмаркет-сегмент — это панельные корпусы со стандартной планировкой: большими комнатами и маленькими кухнями.

Раньше кухня была местом, где готовили ужин. Сейчас это скорее место притяжения, где по вечерам собирается вся семья. Поэтому застройщики предлагают современные варианты, где кухня объединена с гостиной, и все жители квартиры могут собраться в ней вечером, чтобы поужинать, обсудить новости или поиграть в приставку. А спальни стали маленькими — обычно до тринадцати квадратных метров — и рассчитаны на то, что в них будут только спать.

При этом сегодня застройщики стремятся охватить людей с разными потребностями, поэтому в новостройках можно найти и привычные планировки с маленькими кухнями, а ещё в современных домах может быть несколько санузлов в многокомнатной квартире, чтобы жильцам не приходилось стоять в очереди утром и вечером. Выбор планировок на первичном рынке жилья больше. 

Еще один нюанс — освещение. Окна в домах старой постройки обычно стандартные, балконы небольшие. В домах, которые возвели за последние десять лет, чаще встречаются панорамные окна, просторные лоджии, а расположение помогает поймать больше солнечного света. Кроме того, застройщики уходят от формата балкона, который используют для хранения вещей, и иногда в многоквартирных домах можно встретить веранды и террасы, где можно загорать или ужинать на открытом воздухе.

В новостройке можно договориться об индивидуальной планировке. Это удобно семьям с детьми: на небольшой площади можно разместить больше комнат, чтобы у каждого была своя. А для людей, которые работают из дома, — предусмотреть кабинет в тихом углу, подальше от детской и гостиной.

Вторичка Новостройка
1

Плюсы вторичного рынка

Опасаясь банкротства застройщика или попросту не найдя подходящего варианта в интересующей локации, покупатель начинает рассматривать объекты на вторичном рынке. Удивляясь изобилию предложений (практически в каждом введенном в строй доме выставлена на продажу хотя бы одна квартира), будущий новосел радуется многочисленным преимуществам вторички.

Средневзвешенная цена квадратного метра ниже, чем в новостройках. По данным www.domostroynn.ru, в декабре 2018 года «квадрат» на первичке стоил 66 021 рубль; один квадратный метр на вторичке, по информации www.gipernn.ru, — 62 029 рублей

Дом уже построен, и можно увидеть готовую квартиру, оценив ее реальные параметры

Проще выбрать дом в привычном районе или даже родной улице

Можно сразу посмотреть на соседей

Ремонт реально оставить на потом, сразу же справив новоселье

Зарегистрироваться по месту жительства вы также сможете без проволочек

Вся инфраструктура — к вашему распоряжению! Неподалеку от дома, скорее всего, будут и магазины, и аптеки, и школы

«В хорошей сталинке, например, квартиры всегда — ликвид. В любом случае, во вторичке — сделал ремонт, заезжай и живи, вся инфраструктура уже налажена и т. д. А в новостройке то лифт не работает, то еще что… ИМХО», — считает Demy с форума www.eva.ru.

Какой этаж выбрать для будущей квартиры

Сразу отметим, что оптимальным вариантом для покупки будущей квартиры является жилплощадь, находящаяся на 3, 4 и 5 этажах. Тем не менее в зависимости от выбранного этажа, вы облегчите себе жизнь в одних аспектах и усложните в других. В данной статье мы разберем ситуации с покупкой на первом этаже и на последнем, так как эти два варианта являются самыми спорными и противоречивыми.

Достоинства и недостатки квартиры на первом этаже

Достоинства:

  1. Очень удобно заниматься ремонтом и переездом, в случае необходимости.
  2. Квартира на первом этаже избавляет от беспокойства о том, что вы испортите жизнь соседям снизу (затопление и т.п.).

Недостатки:

  1. Распространена сырость и холод. Особенно, если под вашей квартирой находится подвал.
  2. Потребуется побеспокоится о дополнительных мерах безопасности из-за более легкой доступности вашего жилья для воров.
  3. Шум на площадке около дома мешает вам больше, чем всем остальным.
  4. Придется смириться с тем, что вас очень хорошо видно прохожим с улицы. Если вы привыкли жить без занавесок – это не ваш выбор.
  5. Первый этаж находится «под атакой» навязчивых проповедников, рекламщиков и прочих сомнительных личностей. До последних этажей они не часто доходят.

Достоинства и недостатки квартиры на последнем этаже

Достоинства:

  1. Отсутствие шума от соседей сверху и с улицы.
  2. Хороший вид из окна и отсутствие беспокойства по поводу того, что кто-то сможет заглядывать к вам с улицы.
  3. Отсутствие вероятности того, что вас затопят непутевые соседи.
  4. Чаще всего на верхних этажах гораздо теплее, чем внизу.

Недостатки:

  1. Можно столкнуться с протечками крыши, если обслуживание дома проводится непрофессионально или нерегулярно.
  2. В случае поломки лифта вам никто не позавидует. Шутка ли, подняться на какой-то там 17 этаж пешком.
  3. Любой ремонт или покупка мебели – это большие расходы, связанные с доставкой нужных объектов к вашей квартире.
  4. Часто приходится столкнуться со слабым напором или с пропаданиями теплой воды.

Как видите, нет этажей с максимальным показателем неудобства. Везде есть как плюсы, так и минусы, которые могут помочь вам или испортить вашу жизнь. Тем не менее существуют самые удобные варианты, о которых мы уже упомянули в начале данного раздела.

Плюсы и минусы вторичного жилья

Итак, если вы склоняетесь в сторону покупки готовой квартиры, то давайте подробнее рассмотрим все возможные преимущества и недостатки такого выбора.

Основные положительные моменты покупки квартиры на вторичном рынке:

  1. Большой выбор различных вариантов.

К вторичному жилью относятся не только квартиры в старых, но и в новых, недавно построенных домах, если собственник уже оформил квартиру в собственность и успел в ней пожить. Можно рассмотреть варианты от простых «хрущевок» и просторных квартир в «сталинских» домах до квартир с улучшенной планировкой и современных квартир в недавно построенных домах.

  1. Большой выбор районов.

Если новые дома строятся в определенных градостроительным планом местах застройки, то вторичное жилье можно приобрести в любом районе города.

  1. Большой разброс цен.

Это скорее положительный момент, ведь если ваш бюджет ограничен, то можно искать квартиру, которая будет соответствовать вашим ценовым запросам. Кроме того, собственник квартиры заинтересован в скорейшей продаже жилья и поэтому будет готов сделать скидку.

  1. Купив такую квартиру, ее сразу же можно оформить в собственность и в дальнейшем реализовать все правомочия собственника.
  2. Квартиры уже полностью отделаны.

Достаточно сделать небольшой косметический ремонт или просто генеральную уборку и сразу же въезжать.

  1. Инфраструктура обычно более развита.

В районах, где стоят старые дома, есть магазины, школы и детские сады, больницы, есть весь необходимый транспорт

Это особенно важно, если у вас есть дети, тогда не придется возить их в детский сад или школу через полгорода

Но, несмотря на все достоинства, у вторичного жилья есть и некоторые недостатки:

  • Если только это не новый дом, оставшийся фонд изношен. Это в основном касается инженерных сетей, общего имущества в многоквартирных домах (подъездов, лифтов и т.д.). Также в старых домах, особенно в панельных типовых домах планировка не всегда соответствует потребностям современной семьи, обычно это маленькие кухни, тесные санузлы и коридоры.
  • Дворы старых домов также часто бывают плохо благоустроены, а если дом расположен в центре, то часто такие дворы становятся парковками для автомобилей.
  • Возможные проблемы с бывшими владельцами квартиры. Часто у таких квартир хозяева могли меняться несколько раз, и могут быть случаю, когда история квартиры оказывается подпорчена, что выливается в судебные разбирательства и дополнительные расходы.

Таким образом, покупка квартиры на вторичном рынке жилья вместе с определенными преимуществами таит в себе некоторые угрозы.

Квартира в новостройке или вторичное жилье

Продажа квартир на рынке недвижимости как правило включает несколько видов жилья, это: новые квартиры в новостройке либо же вторичное жилье, в котором уже жили другие жильцы. Каждая из такого вида недвижимость имеет, как свои определённые преимущества, так и свои недостатки.

Отвечая на вопрос что лучше вторичка или новостройка смело можно сказать, что конечно же, самым лучшим вариантом покупки недвижимости будет купить квартиру именно в новостройке. Однако при покупке подобной квартиры, практически во всех случаях собственник приобретает недвижимость, которая совсем уж не пригодна для проживания в ней. Порой нет в наличии даже сантехники, розеток, штукатурки и даже напольного покрытия.

Положительная сторона здесь заключается в том, что есть возможность создать собственный индивидуальный дизайн интерьера. Благодаря конструкции несущих элементов в монолитных домах, возможно, изменять расположение стен в собственной квартире.

Что лучше вторичка или новостройка

Выполнить перепланировку в панельных домах очень сложно, поскольку почти вся планировка квартир базируется на несущих элементах, которые категорически нельзя разрушать. Квартира в панельных домах стоит недорого.

В таком случае остаётся немного вариантов, а именно снять квартиру либо же купить квартиру на вторичном рынке.

При аренде недвижимости важно понимать несколько правил:

  • Можно снять без посредников квартиру;
  • Можно снять посуточно квартиру;
  • Можно снять жилье через посредников;

В недвижимости вторичного рынка присутствует приусадебный участок с высаженными деревьями и все необходимое для проживания. Удобства в жилище вторичного рынка зачастую меньше, чем в новостройках. В таких квартирах очень мало места выделено для санузлов и кухни.

Нередко мощности электрических розеток мало для всех бытовых приборов, а трубопровод не очень хорошего состояния. Поэтому, когда приобретается квартира вторичного рынка, главное более тщательно узнать историю выбираемой недвижимости и проверить все необходимые на неё документы.

Если вы хотите купить квартиру в новостройки от застройщика то для большей безопасности лучше, конечно же, воспользоваться услугами агентства недвижимости. У недвижимости первичного и вторичного рынка есть свои преимущества и свои недостатки.

Квартира в новостройке — преимущества

Недвижимость первичного рынка имеет просторные помещения правильной планировки, приобретение подобного жилья считается более правильным выбором. Также у данной недвижимости низкая стоимость и зачастую хорошая экология местности.

В квартирах первичного рынка для того, чтобы заселиться, необходимо сначала доделать ремонт и приобрести документы право собственности на недвижимость, на это обычно уходит около полугода.

Преимущества вторичного жилья

Благодаря всей необходимой инфраструктуре и обжитому двору, купив данную недвижимость можно сразу же после оформления документов заселяться и жить в ней. Недостаток приобретения вторичной квартиры заключается лишь в отсутствии современного удобства жилья, плюс ремонт, который понадобиться, сделать в ближайшее время, поскольку часто в этих квартирах интерьер  устаревший.

Разобравшись с вопросом что лучше вторичка или новостройка следует сказать что и вторичное жилье и новая квартира обладает своими плюсами и минусами. Сделать выбор в правильную сторону, поможет прежде всего аналитика и разбор вопросов касательно того, что же всё таки важнее для вас, сразу заселиться в купленную квартиру или подождать некоторое время пока дом полностью до строится.

Особенности выбора квартиры в зависимости от планировки

В наше время существует множество разнообразных вариантов планировки и выбрать действительно есть из чего. Главными критериями являются лишь вкус покупателя и его специфические личные предпочтения.

Мы же дадим несколько дельных советов, которые помогут не совершить ошибку и заранее определиться с тем, чего же вы хотите от будущей квартиры в аспекте планировки:

Наличие проходной комнаты является удобной особенностью лишь в то время, когда у жителей квартиры нет детей. В случае их появления и взросления придется либо задумываться о замене квартиры, либо о смене планировки, которая может хорошенько ударить по карману.
Если окна квартиры выходят на противоположные стороны дома, это может оказаться неплохим бонусом для любителей хорошего освещения на протяжение всего дня. Утром светлее будет на одной стороне квартиры, вечером – на другой
И все это – без затрат на электроэнергию.
Большим семьям стоит обратить внимание на количество комнат, даже если придется жертвовать их площадью, ведь каждому иногда хочется побыть одному. Если же квартиру покупает холостяк или молодая семья, можно присмотреться, например, к 2-комнатным квартирам, которые будут иметь более просторные комнаты при той же общей квадратуре квартиры.
Любителям пофантазировать с обустройством комнат, а также всем тем, кто любит нестандартные квартиры, можно присмотреться к вариантам, которые обладают необычными многоугольными комнатами.
Заранее определитесь с тем, какие комнаты, для чего и кем будут использоваться
Северные и восточные части квартиры круглый год будут более темными, что потребует повышенных расходов на электричество. Южная и западная стороны не обойдутся без кондиционеров, если вы живете в жарком климате.
Определитесь с тем, что для вас является более приоритетным в обустройстве санузла. Раздельный вариант будет более удобен, ведь не придется ждать пока кто-то моется или находится в туалете

А вот совмещенный позволит насладиться большим пространством, что тоже немаловажно.
Обязательно взвесьте все за и против при выборе квартиры с тем или иным размером кухни. Некоторые могут обойтись и маленьким компактным вариантом, а другим потребуется большая и просторная кухонная комната.

Как исключить эмоциональный фактор во время покупки квартиры?

Обязательно стоит понимать, что не все люди работают честно и многие собственники, и риэлторы во время продажи квартир, идут на различные уловки:

  • создают искусственный ажиотаж;
  • демонстрируют худшие варианты для контраста;
  • торопят покупателя;
  • приглашают еще одних покупателей;
  • используют другие методы воздействия на заинтересованного потенциального покупателя.

Чтобы избежать воздействия подобного рода, старайтесь:

  • Исключить эмоциональный фактор. Никогда не говорите о покупке сразу же. Уточните цену и подумайте о дальнейших действиях отдельно от продавца.
  • Попробуйте смотреть разные варианты, даже те, которые заведомо вас не интересуют, чтобы запомнить свое состояние при этом и просматривать интересующие вас варианты с таким же подходом, но более тщательно.
  • Если вас устраивает покупка квартиры у агентства, сотрудничайте сразу с несколькими и сообщайте им об этом, чтобы избежать обмана со стороны профессионалов своего дела.

Плюсы и минусы

Кроме того, довольно сложно выбрать правильный объект инвестирования, особенно на рынке новостроек, ведь здесь очень высоки риски недостроя или долгостроя. Еще труднее понять, когда выходить из актива. То есть нужно поймать тот самый момент, когда можно продать свое инвестиционное жилье с максимальной прибылью. А сделать это подчас проблематично, ведь всегда возникает соблазн: а вдруг как завтра цены подрастут еще немножко. И вырасти они действительно могут, вот только недвижимость – далеко не самый ликвидный товар: «Выражаясь биржевым языком, вывести деньги из этого инструмента не так просто и не так быстро. Сроки реализации квартир могут затягиваться, срывая все планы», — отмечает Римма Балясникова, директор отдела информации ЕГСН. А значит, пока жилье будет продаваться, есть вероятность, что цены снова пойдут вниз. Ускорить продажу обычно помогает дисконт, но скидки в период снижения рынка чреваты еще большими потерями.

Также не просто выбрать объект и для последующей его сдачи в аренду. В общем-то, сдаваться может практически любая квартира, но вот хорошую прибыль принесет не каждый вариант. Да и вообще, аренда — дело хлопотное: «Это только кажется, что арендодатели гребут деньги лопатой и ничего не делают. Если подходить к делу ответственно и профессионально, то придется периодически ремонтировать квартиру, менять мебель, сантехнику и бытовую технику. А иногда к расходам добавляются траты на лечение нервных заболеваний, которые вполне могут возникнуть в результате общения с некоторыми жильцами», — говорит Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). Как отмечает Валерий Аристархов, старший менеджер отдела реализации компании «Русский дом недвижимости», собственник-арендодатель может столкнуться и с просрочкой оплаты, и с порчей имущества, и с неоплаченными счетами за междугородние телефонные переговоры.

Нивелировать риски в некоторой степени можно с помощью договора аренды, но тогда помимо налога на недвижимость придется платить еще и НДФЛ: «Его ставка для физических лиц, являющихся гражданами РФ, составляет 13%. А чтобы сократить размер налоговых выплат, можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя либо приобрести арендный патент», — рассказывает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. В любом случае все это – дополнительные расходы.

И все-таки покупка недвижимости в целях инвестирования является неплохим вложением средств. Во-первых, это надежно: как отмечает Валерий Аристархов («Русский дом недвижимости»), остаться без квартиры, а значит, без вложенных денег, практически невозможно. И даже если придется продавать жилье в самый неподходящий момент, когда цены на недвижимость будут минимальны, потери вряд ли составят больше 20-30%, а при сдаче его в наем потери вообще маловероятны, может лишь снизиться норма прибыли и увеличиться срок окупаемости. А во-вторых, даже если рынок недвижимости не показывает существенного роста, стоимость жилья, как правило, следует за инфляцией, и таким образом данный актив фактически не обесценивается.

Почему я выбрала вторичку

Отсутствие ремонта у соседей. Я не готова жить в доме, который даёт усадку. И не готова несколько лет жить в режиме ремонта вокруг. Для меня это неприемлемо, мне хочется покоя. Именно с этим столкнулся мой сын, купив квартиру в новостройке. Ремонты не прекращаются уже два года.

Хорошая инфраструктура. Я искала квартиру в обжитом районе с развитой инфраструктурой. Недалеко от моего дома красивый уютный парк, вокруг много различных ресторанов, салонов красоты, ремонтных мастерских. Конечно, современные дома не уступают по набору таких услуг внутри жилого комплекса. Но часто новостройки даже в центре города — это неотработанная инфраструктура, в том числе транспортная.

Интеллигентное окружение

Мне было важно, в каком окружении я буду жить, какие у меня будут соседи. Щукино — довольно интеллигентный район

Основное ядро здесь — научная интеллигенция и руководящий армейский состав. У моих друзей был неудачный опыт покупки квартиры в современной новостройке коридорного типа в центре Москвы (когда квартиры на этаже расположены не по секциям, а вдоль коридора). После окончания ремонта они переехали в свою квартиру и поняли, что по соседству много жилья сдаётся посуточно, а отдельные этажи и вовсе функционируют как мини-отель. 

Низкая стоимость. Не буду лукавить, бюджет при выборе новостройки или вторички имеет большое значение. Новостройки в центре сильно дороже, чем вторичка. Кроме того, нужно закладывать затраты на ремонт, даже если квартира сдаётся с чистовой отделкой. Жильё в отдаленных районах Москвы или за МКАД я не рассматривала, поскольку хотела жить недалеко от центра, где мои родственники, друзья, работа.

Я купила квартиру со свежим дизайнерским ремонтом по среднерыночной цене — на тот момент это 9 500 000 ₽. Конечно, мне пришлось сделать мелкий ремонт на кухне и в санузле, но это никак не сопоставимо с отделкой квартиры в новостройке.

Что касается юридической чистоты квартиры на вторичном рынке, то это скорее вопрос выбора риелтора. Если он добросовестно занимается подготовкой сделки и показывает результаты своей работы, опасаться нечего. 

Кроме того, я брала квартиру в ипотеку, поэтому была дополнительная проверка со стороны банка. Сумма была небольшая на пять лет, кредит я выплатила за два года.

Посмотреть ставки по ипотеке на вторичное жильё

Калькулятор Сравни.ру

Минус квартиры на вторичке: некрасивый подъезд

Единственный минус, который я могла бы отметить — не такой красивый и уютный подъезд, как входные группы в новых жилых комплексах. Но это компенсируется всеми остальными преимуществами. С каждым днём я всё больше влюбляюсь в свою квартиру и в свой район!

Минусы строящегося жилья

Позднее заселение. Покупателям новостроек придется подождать некоторое время, прежде чем застройщик завершит возведение дома, сдаст его в эксплуатацию. Это может занять несколько лет. Для граждан, которые в этот момент снимают жилье, такое ожидание может обернуться дополнительными финансовыми потерями. Кроме того, всегда есть риск задержек строительства.

Риски плохого качества. Если застройщик будет торопиться и не соблюдать все нормы строительства, то велик риск получить некачественное жилье. Это может выражаться в проблемах с обшивкой фасада, неработающих коммуникациях, стенах с трещинами.

Ремонтные работы. В первые 2-3 года жить в новостройке будет довольно сложно, поскольку все соседи вокруг только и будут заниматься ремонтом. Конечно, есть дома, которые сдаются уже с ремонтом, но это все равно не спасает. Кто-то будет дополнять своими штрихами заводскую отделку, а кто-то решит и вовсе перекроить квадратные метры под свои нужды и потребности.

Район в чистом поле. Часто бывает, что новостройки возводятся на свободном пустыре, где нет привычной нам инфраструктуры. Конечно, со временем появятся школы, детсады, магазины, фитнес-центры, но придется подождать довольно много времени.